שאלות ותשובות › בתים משותפים
סכסוך עם שכנים בבית משותף: מה החוק אומר ומי מכריע?
שכן שסגר חלק מחדר המדרגות, דירה שבעליה מסרב לאפשר תיקון של צנרת משותפת, בעל דירה שהרחיב מרפסת ופגע בחזית, או ויכוח על חלוקת עלות שיפוץ הגג. אלה סכסוכים יומיומיים, אבל לא תמיד ברור למי פונים ומה בכלל הכללים. לבתים משותפים יש מערכת דינים משלה, ובמרכזה גוף שיפוטי מיוחד: המפקח על רישום המקרקעין.
המאמר מסביר את העקרונות הכלליים: מה שייך לכולם, מי משלם, מה מותר לבעל דירה לעשות, ואיך מתנהל סכסוך. על הנציגות (ועד הבית), האסיפה הכללית וההחלטות נכתב מאמר נפרד.
מה שייך לכולם: הרכוש המשותף
הכלל הבסיסי קבוע בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969:
"לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף." (סעיף 55(א) לחוק המקרקעין)
הגדרת הרכוש המשותף רחבה מאוד. לפי התקנון המצוי שבתוספת לחוק, הוא כולל את "הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מיקלטים" ועוד (סעיף 1 לתקנון המצוי). כלומר, גם קיר חיצוני שצמוד לדירה שלכם אינו בהכרח "שלכם".
אפשר להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, למשל גג או חניה, אבל לא כל חלק:
"ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות" (סעיף 55(ג) לחוק)
וכדי להצמיד, נדרשת הסכמה רחבה: אין לקבוע הצמדה "אלא בהסכמת כל בעלי הדירות" (סעיף 62(א)).
התקנון: החוקה של הבניין
"בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף." (סעיף 61 לחוק)
לבניינים רבים יש תקנון מוסכם שנרשם בטאבו. אם אין, או שהתקנון שותק בנושא מסוים, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק (סעיף 64). לכן הצעד הראשון בכל סכסוך הוא להוציא נסח רישום ולבדוק מה רשום: הצמדות, תקנון מוסכם ושיעורי השתתפות.
מי משלם על מה
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר" (סעיף 58(א) לחוק)
שתי נקודות חשובות. ראשית, החלוקה היא ככלל לפי שטח הדירה, ולא שווה בשווה, אלא אם התקנון קובע אחרת. שנית, "החזקה תקינה" מוגדרת בחוק כשמירה על מצב הרכוש המשותף "כפי שהיה בעת גמר הבניה", לרבות שיפורים שבוצעו בהסכמה (שם). שדרוג חדש לגמרי אינו בהכרח "החזקה תקינה", וזה מקור נפוץ למחלוקות.
מה מותר לעשות בתוך הדירה
התקנון המצוי מבחין בין שינויים שונים:
"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות." (סעיף 2(א) לתקנון המצוי)
לעניין זה, פגיעה ברכוש המשותף כוללת גם "פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה" (שם). שינוי שפוגע בדירה אחרת מחייב את הסכמת בעל אותה דירה (סעיף 2(ב)), וכל שינוי אחר מותר "על דעת עצמו" (סעיף 2(ג)).
תיקונים: מי חייב לאפשר ומי חייב לבצע
- בעל דירה רשאי לדרוש מהנציגות לבצע תיקון בבית או ברכוש המשותף, "שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה" (סעיף 3(א) לתקנון המצוי).
- הוא רשאי לדרוש גם מבעל דירה אחרת לבצע תיקון שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו (סעיף 3(ב)).
- בעל דירה חייב לאפשר בדירתו את העבודות ההכרחיות להחזקת הרכוש המשותף (סעיף 4(א)), ואם הדירה נפגעה, כל בעלי הדירות משתתפים בהחזרת המצב לקדמותו (סעיף 4(ב)).
זה בדיוק המצב בנזילה מצנרת משותפת שעוברת בדירה אחת ופוגעת בדירה שמתחתיה.
מי מכריע בסכסוך: המפקח על רישום המקרקעין
סכסוכים בין בעלי דירות לגבי זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון ולפי חלק מהוראות החוק מוכרעים בידי המפקח:
"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון ... יכריע בו המפקח." (סעיף 72(א) לחוק)
בהסגת גבול, למשל שכן שתפס חלק מהרכוש המשותף, אפשר לבחור בין בית המשפט למפקח (סעיף 72(ב)). רשאים לפנות למפקח בעל דירה וגם נציגות הבית (סעיף 73).
למפקח "יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית" (סעיף 74), והוא רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין אם השתכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק (סעיף 75(א)). החלטתו ניתנת בכתב ומנומקת (סעיף 75(ג)), ולעניין אכיפה דינה כדין פסק דין של בית משפט שלום (סעיף 76).
רטיבות מהתקרה: מי אחראי ולאן פונים
רטיבות או נזילה מהתקרה הן מהסכסוכים הנפוצים בבית משותף. השאלה הראשונה היא לא מי אשם, אלא מאיפה מגיעים המים, כי מקור הנזילה קובע ברוב המקרים מי אחראי לתקן.
מי אחראי לתקן
- צנרת פרטית בדירה שמעל: כשהנזילה מגיעה ממערכת שמשרתת רק את הדירה העליונה, למשל צנרת אמבטיה, אינטרפוץ או ניקוז מקלחת, האחריות לתיקון מוטלת ככלל על בעל אותה דירה. התקנון המצוי מאפשר לדרוש ממנו לבצע את התיקון:
"בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון." (סעיף 3(ב) לתקנון המצוי)
- רכוש משותף: גג, קירות חיצוניים או צנרת משותפת: כשהמקור הוא בגג משותף, בקיר חיצוני או בקו מים או ביוב ראשי, האחריות היא ככלל של הנציגות, וההוצאות מתחלקות בין כל בעלי הדירות לפי סעיף 58(א) לחוק. בעל דירה רשאי לדרוש מהנציגות "שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה" (סעיף 3(א) לתקנון המצוי).
- צנרת משותפת שעוברת בתוך דירה: בעל הדירה שדרכה עוברת הצנרת חייב לאפשר את העבודה בדירתו, ו"לתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו" (סעיף 4(א) לתקנון המצוי). אם דירתו נפגעה מהעבודות, כל בעלי הדירות משתתפים בהחזרת המצב לקדמותו (סעיף 4(ב)).
- גג שהוצמד לדירה מסוימת: כאן התמונה מורכבת יותר. השאלה מי נושא בתיקון האיטום תלויה במה שנקבע בתקנון ובנסיבות, ולכן כדאי לבדוק את נסח הרישום ואת התקנון לפני שמגישים דרישה.
צעדים ראשונים מעשיים
1. לתעד: לצלם את הכתם, הטפטוף והנזק לרהיטים ולתכולה, ולציין תאריכים. תיעוד לאורך זמן מראה גם אם הבעיה מחמירה.
2. לאתר את המקור: בדיקה של שרברב או של חברה לאיתור נזילות, ובמקרים מסוימים חוות דעת של שמאי או מהנדס. דוח מסודר שמצביע על המקור הוא לרוב הראיה החשובה ביותר בהמשך.
3. לפנות בכתב: לשלוח לשכן מלמעלה, או לנציגות אם המקור משותף, פנייה כתובה עם התיעוד והדוח, ולבקש תיקון בתוך זמן סביר ומוגדר. גם הודעת וואטסאפ או מייל עדיפים על שיחה בעל פה.
4. לבדוק את הביטוח: לעדכן את חברת ביטוח הדירה (ביטוח מבנה) ולבדוק אם לשכן או לבניין יש ביטוח צד שלישי. חשוב לברר את התנאים ואת המועדים בפוליסה לפני שמתחילים בתיקון.
5. לשמור קבלות: על איתור הנזילה, על התיקון ועל הנזק לתכולה.
לאן אפשר לפנות
- לשכן מלמעלה ישירות: לא פעם פנייה עניינית עם דוח איתור נזילה פותרת את העניין בלי הליך.
- לנציגות הבית (ועד הבית): כשהמקור הוא ברכוש המשותף, או כשצריך גישה לצנרת משותפת שעוברת בדירה של שכן.
- למפקח על רישום המקרקעין: סכסוך על חובה לבצע תיקון לפי התקנון, או על השתתפות בהוצאות לפי סעיף 58, מוכרע בידי המפקח (סעיף 72(א) לחוק). את התביעה רשאי להגיש בעל דירה, וגם הנציגות (סעיף 73).
- לבית המשפט, כולל תביעות קטנות: תביעה לפיצוי על נזקים לדירה ולתכולה נגד השכן שהנזילה הגיעה מדירתו מתבססת בדרך כלל על דיני הנזיקין, למשל עוולת הרשלנות או המטרד, לפי פקודת הנזיקין. בסכומים קטנים אפשר לשקול את בית המשפט לתביעות קטנות. השאלה איזו ערכאה מתאימה, ואם לשלב בין תיקון לפיצוי, תלויה בנסיבות.
- לחברת הביטוח: במקביל לכל אלה, ובהתאם לתנאי הפוליסה.
- לעירייה, רק אם רלוונטי: למשל כשנוצר מפגע תברואתי או סכנה בטיחותית, כמו נזילת ביוב מתמשכת או סדקים מסוכנים.
מפקח או בית משפט: איך יודעים לאן לפנות?
סמכות המפקח מוגדרת בחוק. לפי סעיף 72(א), המפקח מכריע בסכסוך בין בעלי דירות "בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון", או לפי סעיפים מסוימים בחוק: סעיף 58 (השתתפות בהוצאות), סעיף 59, סעיפים 59א עד 59ג וסעיפים 59ה עד 59י (למשל דוד שמש, התאמות לאדם עם מוגבלות, מעלית ומיתקנים פוטו־וולטאיים). בסכסוך על הסגת גבול, התובע רשאי לבחור בין בית המשפט לבין המפקח (סעיף 72(ב)).
בפועל, ברטיבות מהתקרה ההבחנה היא בדרך כלל כזו:
- המפקח על רישום המקרקעין: כשהדרישה היא לחייב את השכן לבצע תיקון בדירתו (סעיף 3(ב) לתקנון המצוי), לחייב את הנציגות לתקן את הגג או צנרת משותפת (סעיף 3(א)), לחייב שכן לאפשר כניסה לעבודות ברכוש המשותף (סעיף 4(א)), או לחייב בעלי דירות לשלם את חלקם בהוצאות (סעיף 58).
- בית משפט השלום או בית המשפט לתביעות קטנות: כשהדרישה היא לפיצוי כספי על נזק שנגרם לדירה הפרטית ולתכולה, על בסיס דיני הנזיקין. עילה כזו אינה מנויה בסעיף 72, ולכן היא מתבררת ככלל בבית המשפט.
- כשהתביעה משלבת דרישה לתיקון ודרישה לפיצוי: השאלה אם אפשר לברר את שתיהן באותו הליך ובאיזו ערכאה תלויה בנסיבות ובאופן שבו התביעה מנוסחת. כדאי לבדוק אותה לפני ההגשה, כי הגשה לערכאה שאין לה סמכות עלולה לעכב את ההליך.
מקרה מהפסיקה: כשתובעים את הגורם הלא נכון
בת"ק 54869-03-21 ונסבור נ' ויסברג, בבית המשפט לתביעות קטנות בכפר סבא (פסק דין מיום 12.12.2022), תבעה בעלת דירה את השכן שמעליה על נזקי רטיבות. היא צירפה בדיקה מטעמה שלפיה מקור הרטיבות בדירתו. מומחה שמינה בית המשפט קבע שאין היום מעבר רטיבות מצנרת השייכת לדירת הנתבע, ושכתמי הרטיבות באחריות הרכוש המשותף, ובחלקם נובעים מכשלים שגרם הקבלן שבנה את הבית. התביעה, שהוגשה נגד השכן בלבד, נדחתה, והתובעת חויבה בהוצאות, כולל מחצית שכר טרחת המומחה (פסקאות 24, 34 ו-35 לפסק הדין).
המקרה מלמד שתי שאלות שכדאי לברר לפני שמגישים תביעה: מאיפה באמת מגיעים המים, ומה מוכיחות הראיות, ובעיקר חוות דעת של מומחה לאיתור נזילות. תביעה נגד הגורם הלא נכון עלולה להידחות ולעלות כסף. כל מקרה נבחן לפי הנסיבות והראיות שלו.
לדוגמה
לדוגמה, בעלת דירה בקומה העליונה מבקשת להתקין מערכת על הגג, ושכנה בקומה השנייה מתנגד. הצעד הראשון הוא נסח רישום: האם הגג צמוד לדירה מסוימת, או שהוא רכוש משותף? אם הגג משותף ואין תקנון מוסכם, ההתקנה עשויה לדרוש הסכמה לפי התקנון המצוי. אם השכנים לא מגיעים להסכמה, אחד מהם יכול להגיש תביעה למפקח. (הדוגמה היפותטית ונועדה להמחשה בלבד, וכל מקרה תלוי ברישום ובתקנון של הבניין.)
טעויות נפוצות
- לבצע שינוי ברכוש המשותף ולבקש הסכמה בדיעבד.
- להניח שחלוקת ההוצאות היא שווה בשווה בלי לבדוק את התקנון.
- להסתמך על "הסכמה בעל פה" של שכן שבינתיים מכר את דירתו.
- לא לבדוק את נסח הרישום לפני שמתחילים בסכסוך.
- להגיש את התביעה לערכאה הלא נכונה.
שאלות נפוצות
מאיפה יודעים אם הגג או החניה צמודים לדירה מסוימת?
מנסח הרישום ומהתקנון הרשום בלשכת רישום המקרקעין. מה שלא הוצמד הוא, ככלל, רכוש משותף.
שכן מסרב לשלם את חלקו בשיפוץ. למי פונים?
סכסוך על השתתפות בהוצאות לפי סעיף 58 מוכרע ככלל בידי המפקח. התביעה יכולה להיות מוגשת גם על ידי הנציגות.
אפשר לסגור מרפסת בלי לשאול את השכנים?
תלוי. אם השינוי פוגע ברכוש המשותף או בחזות האחידה של הבניין, נדרשת הסכמת האסיפה הכללית לפי סעיף 2(א) לתקנון המצוי, וייתכן שנדרש גם היתר בנייה.
השכן מלמעלה מסרב להכניס שרברב לבדוק את הנזילה. מה אפשר לעשות?
אם הנזילה מגיעה מצנרת פרטית בדירתו, אפשר לדרוש ממנו לבצע את התיקון לפי סעיף 3(ב) לתקנון המצוי. אם מדובר בצנרת משותפת, הוא חייב לאפשר לנציגות ולמי שפועל מטעמה לבצע את העבודות ההכרחיות בדירתו (סעיף 4(א)). כשהוא ממשיך לסרב, אפשר לפנות למפקח על רישום המקרקעין.
מי משלם על נזק מרטיבות שהגיעה מהגג המשותף?
תיקון הגג המשותף הוא ככלל חלק מהחזקת הרכוש המשותף, וההוצאות מתחלקות בין בעלי הדירות לפי סעיף 58(א) לחוק, אלא אם התקנון קובע אחרת. פיצוי על נזק לתכולה ולדירה תלוי בנסיבות ובכיסוי הביטוחי, ולכן כדאי לבדוק גם את הפוליסה.
האם ההליך בפני המפקח מסובך כמו בבית משפט?
למפקח סמכויות של שופט שלום, אבל הוא רשאי לסטות מסדרי הדין כשהדבר יועיל לגילוי האמת (סעיף 75(א)). עדיין מדובר בהליך שיפוטי לכל דבר.
לסיכום
רוב הסכסוכים בבית משותף נובעים משאלה אחת: מה שייך למי, ומי צריך להסכים. התשובה נמצאת בדרך כלל בשילוב של נסח הרישום, התקנון והחוק. בדיקה מוקדמת של שלושתם, ולעיתים ניסיון הידברות או גישור, יכולים לחסוך הליך ארוך. כשאין ברירה, המפקח על רישום המקרקעין הוא הגוף שמכריע. כל מקרה תלוי בנסיבותיו.
האמור הוא דיון משפטי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
עו"ד אלחנן תורג'מן